Nova lei do despejo de aluguel no Brasil: o que mudou, como funciona e o que isso significa para o mercado imobiliário

O mercado de locações no Brasil passa por mudanças importantes na legislação que regulamenta os despejos por inadimplência e a retomada de imóveis. Essas alterações impactam diretamente a relação entre proprietários e inquilinos, alterando prazos, procedimentos e formas de retomada de imóveis alugados — e têm gerado debates intensos no setor imobiliário.

Contexto: Lei do Inquilinato e a Nova Lei do Aluguel

A base legal das locações urbanas no Brasil é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que define os direitos e deveres de locadores e locatários, incluindo as regras de despejo e retomada de imóvel. Planalto

Nos últimos anos, houve uma atualização dessa lei por meio do que ficou conhecido como Nova Lei do Aluguel — um conjunto de mudanças que moderniza e reforça a legislação de locações, incluindo procedimentos de despejo, contratos e garantias.

Principais mudanças na regra de despejo de aluguel

1. Despejo extrajudicial: novo procedimento rápido

Uma das principais novidades em discussão é a possibilidade de despejo extrajudicial, ou seja, um procedimento que dispensa a tradicional ação judicial.
Esse mecanismo permitiria que, em casos de inadimplência, o proprietário acione o despejo diretamente em cartório ou através de formalização documental, sem ajuizar uma ação judicial longa — com prazo e procedimentos definidos em lei.

Na prática, isso significa que, após notificação formal, o inquilino inadimplente teria um prazo fixado em lei para pagar ou desocupar o imóvel. Se isso não ocorrer, o tabelião em cartório pode determinar a ordem de despejo, acelerando a retomada do patrimônio.

Esse projeto é o PL nº 3.999/2020, aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados e passando por outras instâncias antes de se tornar lei definitiva. Marcos Martins

2. Prazos mais curtos para despejo por atraso

Com as mudanças, o prazo entre o atraso no pagamento e a possibilidade de despejo tende a ser muito mais breve do que antes.
Antes, a ação de despejo por falta de pagamento podia levar meses ou até anos dependendo da lentidão do processo judicial.
Com a nova regra debatida, proprietários podem notificar o inquilino imediatamente após o vencimento, e o prazo para pagamento ou saída pode ser reduzido para cerca de 15 a 30 dias, de acordo com o texto em tramitação e experiências em propostas correlatas. Marcos Martins+1

Esse prazo mais curto — embora ainda dependa de regulamentação final — é considerado um ganho de agilidade para quem precisa retomar o imóvel devido à inadimplência. Diário da Região

3. Contratos mais claros e obrigatórios

A Nova Lei do Aluguel reforça que todos os contratos de locação devem ser formalizados por escrito, com cláusulas detalhadas sobre pagamento, reajustes e garantias.
Isso evita ambiguidades e serve de apoio fundamental sempre que uma medida de despejo é necessária.

4. Procedimentos legais e garantia de defesa

É importante destacar que, mesmo com o despejo extrajudicial, a legislação atual garante o direito de defesa ao inquilino, inclusive com contraditório quando for o caso.
Ou seja: despejo extrajudicial não significa que se pode retirar alguém do imóvel de forma arbitrária ou sem notificação legal — os requisitos previstos em lei precisam ser cumpridos.

Como isso afeta proprietários e corretores

Para proprietários

• Maior agilidade para retomar imóvel inadimplente, evitando longos processos judiciais.
• Possibilidade de utilizar mecanismos extrajudiciais, quando em vigor, para acelerar a retomada.
• Exige atenção aos contratos e notificações para cumprir todos os requisitos legais.

Para corretores

• Fundamental orientar os proprietários sobre cláusulas contratuais que auxiliem em despejos legais quando necessários.
• Educá-los sobre prazos, notificações e garantias ajuda a evitar conflitos e ações judiciais demoradas.
• Atualizar contratos e procedimentos internos às novas normas aumenta a segurança jurídica dos negócios.

Para inquilinos

• Mudanças podem trazer insegurança para quem está inadimplente, mas garantias legais e defesa ainda são obrigatórias.
• É importante acompanhar o contrato e buscar negociação imediata em situações de dificuldade financeira.

Conclusão

A nova lei do despejo de aluguel — especialmente com a proposta de despejo extrajudicial e prazos mais curtos para retomada por inadimplência — promete transformar a forma como contratos de locação são administrados no Brasil.
Para proprietários e corretores, isso significa mais agilidade e eficiência na retomada de imóveis quando necessário, mas também exige contratos bem elaborados e conhecimento jurídico atualizado.

Para inquilinos, apesar da maior velocidade nos procedimentos, os direitos à defesa e contraditório continuam garantidos, e a regularidade contratual continua sendo a melhor forma de evitar conflitos.